Publication Code: A93

ที่อยู่อาศัย

โดย นิพนธ์ พัวพงศกร และ ณรงค์ ชวนใช้

สารบัญ

อสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างซึ่งเป็นภาคที่มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ โดยมีมูลค่าประมาณ 2.2 หมื่นล้านบาทในแต่ละปี นอกจากนี้ยังก่อให้เกิดรายได้ในรูปของกำไรและค่าจ้าง โดยมีจำนวนการจ้างงานในหมวดการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ เท่ากับ 2.2 ล้านคนในปี 2539 เห็นได้ว่าภาคอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญต่อการพัฒนาประเทศ  จึงไม่เป็นที่ แปลกใจว่าเมื่อเกิดวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจขึ้น  ปัญหาอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างจะส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงและวงกว้างต่อ เศรษฐกิจของประเทศและประชาชน

โดยในการศึกษาครั้งนี้ได้ให้ความสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่มีส่วนสำคัญต่อการดำรง
ชีวิตของประชาชนโดยรวมของประเทศ การศึกษาแบ่งออกเป็น 6 บท โดยบทที่ 1 เป็นการศึกษาถึงความสำคัญของปัญหาที่อยู่อาศัย
เบื้องต้น ซึ่งพบว่าปัญหาที่เกิดขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัยมีสาเหตุสำคัญ 2 สาเหตุ คือ ข่าวสารข้อมูล สามารถแบ่งได้ออกเป็น 2 ด้าน คือ ด้านแรกการขาดข่าวสารข้อมูลของผู้ประกอบการ ทำให้เกิดภาพลวงตาอุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัย  ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจ ของผู้ประกอบการ และด้านที่สอง คือ การขาดข่าวสารข้อมูลของผู้บริโภค การได้รับข้อมูลทางด้านการตลาดไม่เพียงพอ (เช่น ขาดข้อมูลทางด้านราคาและมาตรฐานการก่อสร้างขั้นพื้นฐาน ความเข้าใจในกฎหมายและข้อตกลงในการทำสัญญาซื้อขาย  ตลอดจน ข้อกำหนดทางกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิที่ผู้บริโภคพึงได้รับ) ทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถนำใช้ในการตัดสินใจได้

สาเหตุประการที่สองคือ ปัญหาด้านกฎหมายและผู้ดูแลกฎหมาย ถึงแม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยค่อนข้างจะเป็นตลาดแข่งขันแบบเสรี แต่ขั้นตอนทางกฎหมายกลับสร้างปัญหาความยุ่งยากให้กับผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ทำให้เกิดความล่าช้าในขั้นตอนการก่อสร้าง เป็นอุปสรรคต่อผู้มีรายได้น้อย นำไปสู่การบิดเบือนโครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัย  เกิดปัญหาการให้สินบนต่อเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง กับการดูแลที่อยู่อาศัยเป็นต้น

บทที่สอง เป็นการศึกษาถึงการวิวัฒนาการของตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งจากการศึกษาพบว่าตลาดที่อยู่อาศัยได้มีวิวัฒนาการจากการรับ
ก่อสร้างตามความต้องการผู้บริโภคในยุคแรก จากนั้นค่อยๆ เป็นพัฒนาไปสู่การสร้างบ้านแบบจัดสรร (Housing Subdivision) ซึ่งขยายการก่อสร้างบ้านเดี่ยวจากในเมืองไปสู่ชานเมือง เมื่อเกิดวิกฤตการณ์น้ำมันหรือช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ  การก่อสร้างบ้านเดี่ยว กลับหันมาสร้างบ้านแบบทาวน์เฮ้าส์ อยู่ใจกลางเมืองเพื่อความสะดวกในการทำงานในเมืองและประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และท้ายที่สุดเมื่อที่ดินในเมืองมีราคาสูงขึ้น ประกอบกับมีการนำเทคโนโลยีที่ทันสมัยในการก่อสร้างอาคารสูงมาใช้ รูปแบบที่อยู่อาศัยก็เปลี่ยนสู่คอนโดมิเนียม

ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไปตามยุคตามสมัย กฎหมายที่อยู่อาศัยก็ได้มีการวิวัฒนาตามด้วย ตามปัญหาที่เกิดขึ้นและ
การคาดการณ์ว่าปัญหาจะเกิดขึ้นเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคโดยส่วนใหญ่ เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยจะต้องเกี่ยวข้องกับผู้คน
จำนวนมาก (ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยของผู้อาศัยและส่วนรวม ความเป็นธรรมในการซื้อขาย  การจัดสรรทรัพยากร และการใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ สิ่งแวดล้อม) ทำให้มีหลายหน่วยงานของรัฐเข้าไปดูแล  โดยมีกฎหมายและข้อบังคับที่คอยควบคุม ดูแลผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ผลกระทบของกฎหมายที่อยู่อาศัยในด้านบวกคือ ทำให้มีการสร้างคอนโดมิเนียมเกิดขึ้น
(กฎหมายอาคารชุด) มีการจัดสรรที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด (กฎหมายผังเมือง การควบคุมอาคารชุด กฎหมายสิ่งแวดล้อม) สร้างความเป็นธรรมในการซื้อขาย (กฎหมาย ป.ว. 286 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ผลกระทบด้านลบจากการมีหลายหน่วยงาน และกฎหมายหลายฉบับที่เกี่ยวข้อง ทำให้กลายเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย เกิดความล่าช้า มีการให้สินบนบิดเบือนการจัดสรร ทรัพยากรเกิดขึ้น และทำให้ผู้มีรายได้น้อยขาดโอกาสในการซื้อหาที่อยู่อาศัย

บทที่ 4 เป็นการศึกษาโครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัย จากการศึกษาพบว่าตลาดที่อยู่อาศัยเป็นแบบแข่งขันกึ่งผูกขาด (monopolistic competition) กล่าวคือ แม้ว่าจะมีผู้ประกอบการมากมายสามารถเข้าออกจากตลาดที่อยู่อาศัยได้อย่างสะดวก แต่มีจำนวนผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่มีส่วนแบ่งการตลาดอยู่มากกว่า 80% ของมูลค่าตลาด มีเพียง 5% ของจำนวนบริษัททั้งหมด (ซึ่งมีประมาณ 1,700 ราย) นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีลักษณะของการแข่งขันกันสูง สินค้ามีความแตกต่างกัน

บทที่ 5 เป็นการศึกษาการถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของนักลงทุนต่างชาติ กฎหมายที่เกี่ยวข้องของกรมที่ดิน กฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ กฎหมาย ป.ว. 281 ของกระทรวงพาณิชย์ พ.ร.บ. ส่งเสริมการลงทุนของบีโอไอ  ซึ่งในภาวะการณ์ในปัจจุบันที่เศรษฐกิจ และตลาดที่อยู่อาศัยตกต่ำ หลายฝ่ายที่เกี่ยวข้องคัดค้านด้วยเหตุผลการมีกรรมสิทธิ์และเกรงว่าจะเปิดการเก็งกำไรขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม การแก้ไขกฎหมายต่างๆ ที่จะให้คนต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของสภาผู้แทนราษฎร

บทที่ 6 จากการศึกษาพบว่ากฎหมายไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อการเข้าออกของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัย  แต่กฎหมายและข้อบังคับ ทำให้เกิดความยุ่งยากต่อการประกอบธุรกิจและกลายเป็นต้นทุนของผู้ประกอบการ  นอกจากนี้การทำงานของหน่วยงาน ที่รับผิดชอบยังมีการทำงานที่ไม่สอดคล้องกัน ลดความยุ่งยากในการดำเนินการลง เป็นต้น ขณะเดียวกันการแก้ปัญหาข้อมูลที่อยู่อาศัย การสร้างหรือระบบข้อมูลสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค ควรส่งเสริมประสิทธิภาพทางการตลาดเพื่อความสมบูรณ์ของตลาดที่อยู่อาศัย โดยการผลักดันให้มีบริษัทประกันภัยหรือนายหน้า ธุรกิจการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์  นอกจากนี้จะต้องมีมาตรการคุ้มครอง ผู้บริโภคที่เข้มแข็งเพื่อผู้บริโภค
 
 

มีนาคม  2542